2020长租公寓行业市场发展趋势分析，长租公寓逐渐得到政策和资本追捧

自2016年国庆调控以来，开发商愈发愿意通过将自持商办改造成公寓的方式销售给个人业主，再以提供物业管理或托管平台等方式轻资产运营，而公寓产品不限购不限贷，同时其地理位置往往靠近商办物业或地铁站等交通便利地，因此具有一定投资价值。但随着17年一二线城市

开始加大对对商办转公寓销售的监管，长租公寓逐渐得到政策和资本追捧。自2016年国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，确认发展住房租赁企业、开发商、中介机构、个人等四类租赁经营主体，并强调商业用房改建后可作为租赁住房。17年4月，住建部联合国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，提出鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，鼓励个人依法出租自有住房；截至当年年底，28个省级地方政府也先后发布了关于培育和发展住房租赁市场的指导文件，主要涉及的关键政策包括允许商改住、鼓励个人出租住房、提供金融支持等方面。

表：2019H1中国长租公寓规模排行榜

资料来源：锐观咨询整理

另一方面，随着城镇化进程的加快，一线及新一线城市经济的快速发展以及当地就业岗位的增加，我国具有大规模的流动人口，近年来维持在2.4亿人左右，其中2019年北上广深的流动人口均在700万人以上。

住房是人们生活的刚需，但是自1997年起，我国推动房地产市场化改革以来，公寓住宅为主的房地产价格经历了多轮的上涨，尤其是一线城市，房地产价格处于高位。据数据宝数据显示，2019年北上广深的房子平均单价均在3.5万/平方米以上，其中深圳房价更是高达65516元/平方米;而北上广深人均可支配收入仅在6-7万元之间。由此可推算，人们想要在一线城市购买一套仅为30平方米的单身公寓，在不吃不喝的情况下，至少也需要16年的时间，而深圳更是需要高达31年的时间。

而租房价格相较于购房价格却可爱得多，重点城市房屋租赁价格在3000元以下的房源占比超过一半，而房屋租赁价格在4000元以下的房源占比达到67.9%。在北上广深城市，房屋租赁价格在4000元以下的房源占比接近一半。

表 ： 各市商业用房改建作为租赁住房的具体政策

资料来源：锐观咨询整理