中国养老公寓行业发展趋势分析，潜在需求巨大
养老公寓是一种专供老人居住的专用住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的住宅类型。养老公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点，其需求主要来源于老龄化人口的需要。
一、养老公寓产业概述
养老公寓是养老机构中偏中高端消费的业态，从跑马圈地到管理运营，产业将迎来新一轮升级。早在2010年前后，像泰康人寿，亲和源集团等以老年人为客户群体的机构就开始布局养老公寓，2013年养老政策元年后，陆续有大批地产开发商、保险机构、医疗机构等机构大规模进入产业，但大多机构都是为了圈地而并非为了做养老，进入2018年，房市进入休整期和服务付费意识的增强，养老公寓开始逐步从跑马圈地走向精耕细作，运营成为养老地产天字一号工程。
资料来源：锐观咨询整理
养老公寓四种常用销售模式，会员模式资产最轻最易复制。目前养老公寓付费模式有四种常见付费模式，第一种是常见的按住宅销售，以老年人住宅配套作为噱头，资产较重；第二种是出租模式，单纯出租床位，资产较轻但运维成本较高；三是租售结合模式，先租后卖，资产较重；第四种是会员模式，此类模式能一次性收取较高的会员费，且每年有一定的年费收入，属于支付端得到保障，成本端可控的较轻资产模式。
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二、中国人口老龄化趋势明显，养老压力将直线上升
中国养老问题日趋严重的根源在于人口老龄化倾向。根据1956年联合国《人口老龄化及其社会经济后果》确定的划分标准，当一个国家或地区65岁及以上老年人口数量占总人口比例超过7%时，则意味着这个国家或地区进入老龄化。1982年维也纳老龄问题世界大会，确定60岁及以上老年人口占总人口比例超过10%，意味着这个国家或地区进入严重老龄化。
根据国家统计局数据，中国65岁以上人口占比在2004年就达到了7%，并且逐年上升；抽样调查结果显示60岁及以上人口则更早就达到了10%以上。到2018年，中国60岁以上人口所占比重已经达到17.9%，65岁以上人口比重达到11.9%。从两个标准来看，中国都已经进入较为严重的老龄化社会。
目前中国老龄化程度持续加重，老年抚养比逐年上升，养老压力日益加重，作为主要养老资金来源的家庭首当其冲。此外，家庭抚养还会受到家庭结构小型化、高龄老人数量增加、新进入的60岁老龄人特征变化带来的影响。
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除了经济上的供养，维持老年人的生活还需要日常生活照料和精神慰藉。受养老服务需求高涨的驱动，近几年家政服务中养老看护快速发展，营收逐年上升。根据商务部数据的测算，2018年养老看护营收为875亿元，增幅较上一年增长15.3%。
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三、我国养老公寓行业发展趋势分析
首先，开发与后期运营结合将是行业发展主要趋势之一。对于养老公寓而言，公寓开发建设只是其中的一部分，企业想要进入潜力巨大的老年产业，就必须改变其属性，由开发商变身为养老公寓运营、管理及服务商。因此，未来几年，前期开发和后期经营都将成为养老公寓企业关注的重点。
其次，以科技为依托的老年人专用设计是未来养老公寓产品发展中最活跃的一环。日新月异的科学发展，为老年人专用设计的公寓提供了基础和注入活力，基于老年人的更深入的研究将使未来的老年住宅为老年人提供更细致的照顾;智能化的应用，将为老年人带来更方便、安全的全方位保障;网络技术的应用，将使远程交互成为可能，老人与子女的沟通无处不在。
最后，养老公寓走向产业化。随着老龄化的不断加速，以及老年人口比重不断增大，老年住宅作为住宅产业的一个重要分支，最终也要走向产业化的道路。未来的养老公寓将不再是单一的养老功能，而是融养老和家庭休闲于一体。老年住宅社区内蕴藏有丰富的旅游度假资源，不但为老年人的日常生活提供良好的居住环境，而且为亲友提供节假日休闲度假，更是借此创造了“合家欢”的亲情时光。
四、养老模式发展不平衡，养老公寓的供给仍然不足
由于我国人口老龄化程度的不断加剧，使得养老地产的需求急速上升。目前国内主要养老模式分为三种，即居家养老、社区养老、和机构养老。由于受传统文化影响，中国养老模式以居家养老为主，社区养老和机构养老在欧美发达国家比较普遍。
图表：主要养老模式的特点及分布
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我国基本确立了“居家、社区、机构养老”的格局，其结构为“9073”。90%的老年人在家中接受养老服务，7%为社区短期托养，3%为机构养老。居家养老模式占比过高，发展不够平衡。
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这意味着至少3%的老年人口对养老公寓存在需求，而我国老年人口规模庞大，且仍在持续增长当中，未来潜在需求非常可观。但是，现在的养老机构和配套设施都较为落后，而老年人的消费能力却在不断上升，二者的不匹配导致养老公寓的供给仍然不足。
根据国家民政部统计数据显示，我国目前千人养老床位29.9张，低于十三五规划提出的每千名老年人口拥有的养老床位数35-40张，这意味着现阶段距离规划目标至少存在100万张以上的床位差距。存量市场的供给难以保证现有需求，而老龄化与消费观念的改变，又带来了需求增量。供需矛盾的日益突出，推动了养老地产的改革与发展。
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