2020新房代销行业行业市场发展趋势分析，千亿级市场规模仍存增长空间

新房代销行业在台湾有三十多年的历史，大陆的房地产市场起步则较晚，到20世纪90年代才出现房地产策划代理公司，新房代销行业的出现旨在解决房地产发展初期开发商良莠不齐，营销能力较弱的痛点。

我国的房地产销售代理起源于1978年，发起者为香港中原地产，该公司目前为国内最大的新房代销公司之一。自20世纪90年代以来，房地产新房代销行业先后经历了形成期、发育期、成长期、稳定期、整合发展期等阶段，随着我国房地产行业市场化的逐步加深，房地产价格的不断上涨，新房代销行业也同房地产开发行业一同发展壮大。2008年之后，传统的新房代销企业的格局已经初步形成，行业渐趋成熟，随着我国对房地产行业的限制与规范逐渐增多，代销行业一片红海，竞争激烈、价格降低、集中度提高。但2015年之后，部分头部的房地产经纪公司逐步开辟新房代销市场业务，利用其平台、流量优势入局，成为行业增长的新生力量，并领导着新房代销行业的结构改革。

图：新房代销行业发展历史

资料来源：锐观咨询整理

1、新房代销行业现状：行业格局稳定，抵御多重冲击

2008年以来，新房代销行业逐渐进入稳定发展的红海阶段，行业内竞争不断加剧，各类企业通过降低价格及佣金费用率的方式进行竞争，并同时伴随着行业集中度的不断增加，自2007年至2014年，新房代销行业前十大企业的市场占有率从7%左右逐步增加至2014年的16.3%，前百名策划代理企业的市场占有率达到34.2%，佣金费用率不断下降至1%左右。2015年之后，行业增长逐步放缓，虽然TOP10策划代理企业的营业收入依然保持增长，但是增长速率则已经由2016年的接近30%逐步下降到2018年的仅有2.3%，增长放缓现象明显。行业集中度2015年之后甚至掉头向下，2015年时TOP10策划代理企业的市场占有率（市场占有率=一手物业代理实现销售额/全国商品房销售额）为17.1%，2018年的市场占有率则下滑至14.1%。

表：2019年中国房地产策划代理TOP10企业

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追究新房代销行业增速放缓的原因，则主要在于其面对的多因素冲击，这些因素包含房地产开发商逐步增加自销比例而造成的代销业务源头上的减少，以及在全民经纪人、二手房中介拓展新房代销业务、渠道分销等趋势下，对既有新房业务的分流，增加代销市场的分散程度所带来的压力。

2、新房代销行业规模测算：

我们采用“新房代销行业市场规模=全国商品房销售额×代销行业渗透率×佣金费率”的公示对我国目前的新房代销行业规模进行测算，中国2018年全国商品房销售额为149973亿元，同比增长12.17%。依据贝壳研究院提供的数据，随着中国房地产行业进入存量时代，2018年全国各线城市的房地产中介渗透率均接近80%，而前百名新房代销企业的佣金费率则稳定在1%至1.2%之间波动较小且有下降趋势，故保守估计我们选取1.05%作为佣金费率。在这一计算公式下，可以得到我国2018年新房代销行业市场规模1259.77亿元，为千亿级市场。如果假定我国商品房销售额在未来继续以12.17%的增速增长，则2022年我国新房代销市场规模将超过2000亿元。

图：新房代销市场规模测算

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3、新房代销行业发展趋势：线上线下联动，多方合作开放共享

自2014年以来，“互联网+”的概念逐步向房地产行业渗透，对行业生态产生深远影响。而新房代销行业则在“互联网+”的影响下积极改进以案场为中心、以人力为驱动的粗放代理模式，转向以资源整合为中心、以技术为驱动的营销平台模式。在如移动互联、大数据、人工智能等相关技术的驱动下，新房代销企业逐步打造智慧案场，努力提升客户体验和服务质量及效率，并积极整合产业链条各参与者，逐步搭建营销总包平台。与此同时，新房代销头部企业正致力于探索行业线上线下联动的方法，逐步开拓出线上获客、线下成交的商业运营模式，拓宽服务的广度和深度，在与行业内外企业强强联合的过程中，实现多方的互利共赢。

图：新房代销企业线上线下联动

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新房代销行业2016年以来的发展逐渐放缓，面对来自房地产开发商自营与二手房中介的竞争压力。如我爱我家、链家等二手房中介近年来在新房交易中的市场份额越来越大，对传统的代销企业造成不小的竞争压力，加之单一企业的规模、资源有限，新房代销行业正逐步走向强强联合、开放共享的发展模式，传统企业逐步同新入局的中介公司展开合作，共享行业资源实现互惠互利。具体而言，则表现出与同行合作、跨界合作、与资产方合作三种模式。

图：新房代销企业合作模式

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