2020二手房交易市场行业市场发展趋势分析，步入存量房时代未来增长可期

在过去数年中，我国的二手房存量市场保持着高速增长的态势，据贝壳研究院发布的数据显示，截至2018年末，我国累计二手房交易金额已经超过30万亿元，过去5年中国二手房交易体量达1557万套，实现跨越式增长，以一线城市的二手房市场发展最为迅速。过去20年，北京的二手房交易GMV达到5.1万亿元，交易总套数210万套，交易量增长7.5倍，GMV则增长120倍；上海二手房交易GMV达到6.6万亿元，交易总套数365万套，交易量增长15倍，GMV增长250倍，我国核心城市的二手房交易量正逐渐超过新房，我国的房地产市场正步入以二手房交易、租赁为主的存量市场时代。

新型冠状病毒对房地产销售所产生的巨大压力已经非常明显。2020年2月2日至9日，30大中城市商品房累计成交套数为469套，同比2019年下降88.15%。

从一二三线城市对比来看，三线城市成交量下滑最为明显。2020年2月2日至9日，30大中城市中三线城市商品房累计成交套数为99套，同比下降96.26%。

图表：2019-2020年2月29日中国30大中城市一二三线城市商品房成交量对比情况(单位:套)

资料来源：锐观咨询整理

从我国城镇化进程的角度来看，目前我国的城镇化比例达到59.58%，保持着每年1%左右的稳定增长，一般而言，一个国家的城镇化比率超过70%则可认为其基本完成城镇化进程，城镇化速度将大幅放缓，预计我国在2025年至2030年的城镇化水平将超过70%，这也预示着新房市场的增长将有所下降，而以二手房交易为代表的存量房市场将进一步兴起。

与美国、日本相比，我国的存量房市场（包括二手房交易与租赁市场）的占比较少，尚且不超过50%，而美国的二手房市场份额占比已经达到了65%，新房市场份额占比仅为8%，日本的存量房市场份额占比也超过50%。随着我国房地产市场的不断成熟，新房市场的份额占比将必然下降，而存量房市场的占比则会有所提升。

我国2018年上半年有18个主要城市的二手房交易规模超过新房交易规模，其中北京、深圳、厦门二手房交易规模占比超过70%，宁波、苏州、大连等各省份主要城市的二手房交易规模占比也在60%以上。

我们采用“二手房市场规模=存量房价值×房屋流通率×房地产经纪公司渗透率×佣金比率”的计算公式测算中国二手房交易中的经纪市场规模，依据SOHO中国做出估计，中国存量房整体的价值应超过400万亿元，房屋流通率约为2%，而房地产经纪公司的渗透率则应为80%至85%之间，保守估计我们采用80%作为渗透率，中介行业的佣金比率为1%至3%不等，我们选取平均值2%作为估算标准。在此类估计下，我们测算出目前的二手房经纪市场的规模约为1280亿元，为千亿级市场。

图：二手房经纪市场规模测算

资料来源：锐观咨询整理

中国二手房经纪市场的增长潜力依然巨大，一方面中国存量房的价值正在逐渐累积，随着行业互联网化的深入和消费者对互联网认可度的提高，房地产经纪公司的渗透率也将进一步提高，另一方面，我国的存量房流通率与国际发达国家水平相比存在差距，中国流通率仅为2%，而美国等发达国家流通率则达到4%之高，我国增长空间广阔，预计未来房地产经纪行业的市场规模将超过2000亿元。

与此同时，中国的二手房交易规模占比不到40%，而美国的二手房交易规模占比则达到90%，英国达到81%，澳大利亚78%，中国香港85%，我国二手房市场的交易规模具有进一步发展的空间。