中国物业管理行业发展现状及主要进入壁垒

一、我国物业管理行业发展现状

我国物业管理行业起步较晚，从1981年第一家物业公司成立至今，还不到40年的历史。相较国际物业管理行业，国内物业企业运营模式的成熟度与产业规模都有很大的上升空间。我国物业企业数量众多，但大多规模较小，行业整体集中度处于较低的水平。绝大多数物业企业都从事保安、保洁等基础物业管理服务，较少有从事资产运营等高附加值类型服务的物业企业，从而处在产业链的中低端。近年来，伴随着国民经济的高速增长和互联网、智能等科技技术在服务业领域的众多创新和运用，物业管理行业也得到了长足的发展，在当前呈现出以下基本特征：

（1）、我国物业管理企业市场化程度加快

我国物业管理行业包括以下三类物业服务企业：

国内物业管理行业中开发商下属物业企业市场占有率较高。根据中国指数研究院《2019中国物业服务百强企业研究报告》显示，百强企业中有开发商背景的企业占比76%，这些企业的管理面积中有约五成来自兄弟开发商，而这个比例在排名靠前的此类物业企业中更高。但随着房地产市场的分工精细化，第三方物业企业的发展成为现代物业管理发展的趋势。对不少开发商而言，通过选择合适的第三方物业企业接管物业项目，能够减少管理负担，专注其主营业务。对部分房地产项目开发过程中遗留的问题，第三方物业企业能够在开发商和业主之间起到良好的协调作用。

相比开发商下属物业企业，第三方物业企业的营销投入与营销能力均较高，对于市场化项目的争夺具有一定的优势。随着近年来各级政府积极转变职能，推进公共服务社会化，市政机关、事业单位后勤社会化改革，使得政府行政类、公众类物业及学校类物业服务采购量快速提升，在此类物业项目的竞争中，独立第三方物业企业积累的营销能力和市场化经验将为其获得项目带来优势。

新大正作为以公共物业、学校物业为优势项目的第三方物业企业，在《2019中国物业服务百强企业研究报告》中被评选为2019中国物业管理行业市场化运营领先企业第3名。我国物业管理的大环境为公司创造了良好的发展条件，提升自身的服务质量与品质，积极拓展优势项目及其他不同业态类型物业，适当通过加入资本市场等手段扩大规模，是公司把握市场机会的重点。

（2）、物业行业的价值和作用日益显现

党的十九大报告指出，“在中高端消费、创新引领、共享经济等领域培育新增长点、形成新动能。支持传统产业优化升级，加快现代服务业”。在利好政策、技术进步、消费升级等有利因素的影响下，物业管理行业加速向现代服务业转型升级，物业服务企业顺势而为，在完成传统物业服务的基础上，使物业管理向城市社会管理、公众资产管理的方向延伸，同时为服务与满足社会公众对美好生活的需求，日益发挥了更大的作用。

近年来，在整个物业行业的共同努力下，基础服务水平持续提升。首先是服务理念的端正，行业普遍认识到基础服务的重要性，各地行业主管部门、协会和物业服务企业纷纷开展“物业服务质量提升年”活动，宣传并实践“固本”、“守正”的经营理念，以诚信服务为基石，认真做好物业管理本职工作。其次是服务技能的提升，企业越来越意识到行业设施设备管理的核心价值，注重技术能力的培训提升和先进设备体系的引入。物业管理协会组织全国物业企业进行行业技能大比武、引导企业提高基础服务技能。再者是服务品质的提高，关注物业服务用户体验，增强与用户的交流互动，精细管理的同时简化服务流程。根据中国指数研究院的报告显示，2014至2017年重点物业企业客户满意度持续四年维持高位运行。扎实的基本功带来了经济效益和社会效益的外溢，物业管理行业在协助维护社会稳定、处理社会突发事件和抗击自然灾害中所发挥的重要作用，得到了社会的高度评价。

（3）、行业规模持续增长，未来成长空间广阔

A、房地产开发行业的市场规模

房地产开发是物业管理行业的上游行业和基础，我国房地产行业经过了长足的发展已经进入成熟的阶段，近年来增速虽有所放缓，但仍具有较高的成长性。

物业管理行业规模的增长主要由房屋的持续竣工以及未覆盖社区的不断被接管所驱动。从2013年至2017年全国竣工房屋面积规模来看，全国竣工房屋面积均值达10.33亿平方米，意味着每年平均提供新建物业服务量达到10.33亿平方米。

根据中国物业管理协会发布的《2018年全国物业管理行业发展报告》显示，2017年物业管理行业管理规模已达到了246.65亿平方米。除商品房以外，公共类、学校类、商业类等物业均需要物业企业对其提供管理服务，近年来政府行政类物业服务委托市场也得到了长足的发展，房屋竣工和政府采购不断为物业管理行业提供了新的资源。

B、物业管理行业的市场规模

全国物业管理行业发展报告数据显示，2017年全国物业管理行业总面积约为246.65亿平方米，较2014年增加了71.15亿平方米，年复合增长率12.01%，管理面积规模持续扩大。

依托国民经济和行业市场规模的增长，以TOP100物业企业为代表的物业企业营业收入水平持续增长。根据《2018全国物业管理行业发展报告》显示，2015年TOP100物业企业营业收入为1,135.61亿元，而2017年达到了1,804.27亿元，两年间整体营业收入上涨了58.88%，总体呈快速上升趋势。一方面物业在管面积持续增加，主营业务收入稳步增长；另一方面物业服务企业在互联时代拓展多元经营渠道，行业经营总收入实现了较大程度的上涨。由于上游行业房地产开发市场仍在上升阶段，加上近年来政府行政类物业服务采购量的快速提升，根据中国物业管理协会预测，预计到2023年，全国物业费收入规模将超过2万亿元。

新大正报告期内，分别实现营业收入62,155.31万元、76,753.57万元、88,584.56万元、48,990.56万元。考虑到2017年TOP100物业企业共有262家公司入围，平均物业收入为6.89亿元，其中收入在10亿元以上的有44家，5~10亿元的有63家。新大正的营收能力在TOP100物业企业中处于中上游水平，在TOP100物业企业中属于独立第三方的物业公司当中，其营收能力居于前列。

（4）、市场格局由高度分散逐渐向优质企业集中，行业集中度快速提升

据中国物业管理协会发布的《2018全国物业管理行业发展报告》，截至2017年底，全国共有物业服务企业共11.8万家，相比2014年10.5万家在数量规模上有所提升。行业高度分散，各地物业服务水平参差不齐。

随着资本市场介入（2014年6月30日，彩生活在香港主板上市，成为国内第一家上市的物业服务企业），行业掀起收购兼并的浪潮，优质企业积极寻找合适的中小物业服务企业，以扩大自身的管理规模，进军目标区域市场，丰富物业建筑类型。

根据历年物业百强企业研究报告显示，2015年，百强企业总计收购200余家物业服务企业，收购物业管理面积总计为3.85亿平方米，占百强企业全年管理面积总增量（17.41亿平方米）的22.11%，成为百强企业管理规模迅速扩大的重要途径。进入2017年，并购回归理性，更加高效，但仍然是物业企业规模突围、提速发展的重要手段。百强企业的并购行为更加谨慎，对潜在标的的选择更加严格，主要从完善产品与区域布局等角度，开展高质量并购。

近年来，尽管物业服务企业数量仍有增加，但物业服务行业的集中度仍逐年提升，市场份额逐渐向优质企业集中。2013-2016年间，百强企业的全国市场份额从16.28%上升至29.44%。2018年，百强企业市场份额持续走高，达到38.85%。

（5）、科技的应用日益普及、商业模式持续创新

物业服务企业一直积极借助科技进步及应用的普及来创新商业模式，并成功取得新进展。例如，百强企业积极引入智能科技设备，实现基础服务自动化，显著提升管理效率及服务质量，同时有效抑制成本上升。通过深入推进自动化、标准化、集约化管理体系建设，以数据集成管控平台为中心进行可视化监控，通过管理支撑平台合理配置资源，提升运营管理效率。例如万科物业向行业输出的“睿服务”解决方案，雅生活服务设立总部集成管控平台，联动五个云系统交互配合形成社区服务生态管理系统，绿城服务通过改造智能道闸系统及巡逻机器人等提升服务品质。而新大正专注于中国未来智慧城市公共建筑物业设施的管理与运营，努力打造“慧服务”平台，以移动互联网和物联网的技术与思想，改造传统物业基础管理，延伸导入公共资源与资产管理，通过物业服务的联接，建立信息平台，实现人物互联，产生大数据，衍生新业务。

（6）、资本的作用得到重视，推动行业整体转型升级

随着绿城服务、雅生活服务、彩生活、南都物业等一批物业公司通过上市加入资本市场，标志着物业行业得到了各个资本市场的认可，同时也说明资本的作用日益得到物业行业的重视。

我国的物业服务行业具备资本运作的条件，巨大的社区住户为打造社区商业生态圈提供了广阔的市场空间，公建物业规模的逐步提升，则为擅长非住宅物业项目的企业创造了施展的机会。倚靠不断扩大的市场规模和加入资本市场的机会，传统基础物业服务企业迎来良好的转型升级机会：发展社区业务，提升物业价值；加大技术研发与创新投入，提升物业服务品质和运营效能；借助资本市场力量，加快行业并购重组；推进行业细分领域发展，一批擅于边界业态的物业服务提供商将逐步涌现；产业链上下游融合，为进一步提升物业服务的外延和价值创造条件。

二、行业进入壁垒

1、企业资质壁垒

我国物业行业历史上曾实施企业资格准入制度，将物业企业的资质等级分为一、二、三级，并在注册资本、专业技术人员、在管项目体量、企业管理制度方面建立了等级标准。随着《国务院关于取消一批行政许可事项的决定》（国发〔2017〕46号）、《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》（国务院令第698号）、《物业管理条例》（2018年3月19日修正）等文件的发布，标志着物业企业等级资质已成为历史。在行业实践中，在新的企业资质标准出台之前，客户或业主仍将企业过往资质、项目业绩、注册资本、专业人员等内容视作选择物业管理供应商重要参考依据。

2、企业品牌壁垒

品牌是物业管理行业服务质量、管理水平、营销能力的综合体现，需要经过长期的积淀和持续的市场推广。在市场中建立起自有品牌代表着企业的知名度、美誉度达到了一定的高度，业主倾向于选择资质较高，服务较好，有一定品牌影响的企业，增加了新企业想要进入物业管理行业的难度。

3、经营和管理壁垒

物业管理企业在经营和运作上模式较多，特点鲜明，在物业管理内容、信息系统管理、财务管理、员工组织和制度标准实施等方面对企业的经营管理能力提出了挑战。对于新进入者而言，很难在短时间内顺畅地组织和实施高效率的经营和管理，并有效控制运营成本。