养老地产行业发展现状分析，长期发展向好

一、行业尚处于起步阶段

从2010年开始，我国人口老龄化速度已进入加速阶段（法国完成老龄化进程共花115年，美国花了75年，中国只花了35年），到2017年，全国新增老年人口首次超过1000万，60岁以上老年人口达2.4亿，占总人口比重达17.3%；到2020年，全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿左右，占总人口比重提升到17.8%左右；2050年60岁以上老年人口规模将达到4.8亿人，所占比重为25.6%。

资料来源：锐观咨询整理

庞大的老年人口规模以及惊人的老年人口增速，为养老产业的发展提供了空间，同时也为企业带来了新的盈利点。2017年养老行业市场规模为2.5万亿元，2012-2017年平均增速达26.91%，预计到2021年市场规模将达到6.5万亿元。

在养老产业中，养老地产将成为重要组成部分之一。目前，我国的养老地产的主要形式有老年公寓、老年住宅、养老机构等，开发主体涉及了房地产开发商、保险公司和养老服务机构等，产品类型也基本覆盖了不同年龄阶段老年人的需求。

不过，整体而言，我国养老地产尚处于起步阶段，主要体现在以下四个方面。首先，养老地产项目仍集中在经济发达地区。根据对全国近150个项目的调研，京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈、川渝经济圈形成4个重要的养老地产集群区域，其余区域少有项目布局。

其次，养老地产项目空置率较高。在上述4大养老地产集群地中，川渝地区养老地产项目空置率最高，达到47.50%；京津冀、长三角空置率也超过40%，珠三角最低也有36.87%。而一般养老院入住率要达到75-85%才能盈亏平衡，较高的空置率表明国内养老产业还处于早期阶段。

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第三，养老地产前期融资成本高、投资量相对较大，运营成本更是较高，导致售价普遍较高，而且还是在城市周边郊区非中心区域的前提。数据显示，京津冀销售类养老地产价格最高，已超过2万元/平方米，长三角、珠三角、川渝平均售价也在1万元/平方米以上。

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最后，盈利模式尚未成熟。我国的养老地产产品类型众多，盈利模式上也呈现出缤纷多彩的局面，大体延续买地、建房、卖房的套路。与普通住宅相比，养老地产只是增加了医疗服务等特色，并没有太大差别。因此，养老地产的盈利模式尚处于探索阶段，以养老地产为主体衍生的服务配套体系、金融化运作以及增值服务体系等盈利模式尚未形成。

图表：养老地产主要盈利模式分析

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二、行业未来发展前景广阔

首先，在生活水平提升、人口老龄化发展及房地产行业转型发展的影响下，未来我国养老地产将成为将朝着社区规模化、区位郊区化、家居智能化、建筑多样化、功能丰富化、服务专业化六大方向演变，实现行业进一步发展，拓宽行业市场空间。

其次，养老地产项目建设将依据中国特色并充分借鉴诸如美国、日本的各参与主体合作与产业链细分的成功经验，加强参与主体之间的良性合作，充分发挥各主体的专业优势，探索新的开发建设与运营模式。一旦新的模式形成，养老地产行业前景将更加明朗。

最后，从政策层面来看，国家对养老地产业发展的政策支持力度进一步加大，出台的政策包含明确养老地产业发展方向、实现土地有效供给、激活市场参与主体、加大金融支持力度、智慧养老等方面，养老地已经开始迈向发展的快车道，前景一片大好。例如，2017年2月，工信部等三部委联合出台《智慧健康养老产业发展行动计划（2017-2020年）》，行动计划出台，智慧养老喜迎风口；2017年3月，国务院出台的《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》，明确养老产业发展方向，健全健康支持体系。

三、养老地产与医疗服务被看好，运营和盈利模式待解

养老产业除市场本身充满诱惑外，国家在政策层面也在大力推动该产业的发展。《“健康中国2030”规划纲要》、《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》等政策相继出台，为提升我国新时期老龄事业发展水平、完善养老体系、发展养老产业进行了顶层设计。我国养老产业遇到了难得的发展契机，要真正成为朝阳产业，成为经济发展新引擎，需要政府发挥主导作用、市场发挥主体作用、社会发挥协同作用，互为补充，形成合力。

目前仅从上市企业布局来看，养老地产和医疗服务产业前景较为看好，主要是因为该领域盈利模式清晰，且国内外有大量可供借鉴的经验。并且养老保险、地产等行业最先受益于人口趋势。

图表3：我国养老产业不同领域中主要企业

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尽管目前已有上百家房地产企业抢滩养老产业，但从目前产业布局及模式来看，在以机构养老、社区养老和度假养老为主的前提下，不同企业、不同项目的布局模式均有差异。

例如，万科旗下机构养老项目可分为自理型和护理型，而位于杭州的随园嘉树项目以公寓、康复护理中心、社区居家养老服务中心形成养老产业生态闭环；远洋地产则以轻资产方式运营高端机构型养老，通过与国外较为成熟的养老机构合作、引入设施及专业护理人员提升椿萱茂养老产业品牌的影响力；绿地香港在养老产业方面已形成三条产品线，即复合型国际康养旅居示范基地、阿尔兹海默症专业照护机构、康养国际社区。

目前，房地产企业都在积极探索养老产业的发展模式，并取得了一定的成绩，但运营和盈利模式依旧是该产业的“现实痛点”。在对养老产业市场结构的研究中，相关企业仍在探索适合国情的运营方式和盈利模式。需要明确的是，养老产业本身并不是一个可以“赚快钱”的产业。涵盖老年人衣食住行、生活照料、用品生产、医疗服务、文化健身娱乐等多个领域的养老产业，涉及面广、产业链长。建设一个包容、均衡的适老宜居环境，涉及社区服务网络改造、专业人才队伍培养、无障碍路网构建等方方面面。