2019社区养老行业市场情况分析：受政策的鼓励社区养老是行业发展主流

社区养老以家庭为主要生活场所，在社区建设养老服务中心，通过提供店内床位及专业护理、便利药品及设备销售、就近换药、康复训练及紧急救助，上门提供医疗、护理、养老餐、助浴、心理疏导等获得盈利。一方面社区养老可以在很大程度上满足老人医疗及护理方面的需求，另一方面老人在需求得到满足的同时仍与家人同住，最符合我国孝道传统需要，也可以减轻老人负担。目前这种模式在我国占比为1%，是受政策鼓励支持的发展方向。

由于我国人口老龄化程度的不断加剧，使得养老地产的需求急速上升。目前国内主要养老模式分为三种，即居家养老、社区养老、和机构养老。由于受传统文化影响，中国养老模式以居家养老为主，社区养老和机构养老在欧美发达国家比较普遍。

图表：主要养老模式的特点及分布

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我国基本确立了“居家、社区、机构养老”的格局，其结构为“9073”。90%的老年人在家中接受养老服务，7%为社区短期托养，3%为机构养老。居家养老模式占比过高，发展不够平衡。

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1、随着人口老龄化加剧，养老机构数量呈现快速发展趋势

2012年，党的十八大提出“积极应对人口老龄化，大力推进老龄服务产业发展”，为养老产业的发展带来新的机遇。这一时期，社区养老逐渐受到政府的重视。随着人口老龄化加剧，养老机构数量呈现快速发展趋势。2013年9月，国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出加快养老服务业，提倡社会力量和民间资本进入养老服务业，推动各界力量积极探索解决人口老龄化导致养老产业发展方式，医养结合、以房养老、智慧养老、综合养老等方式逐渐出现在人们的视野。

目前国内医养结合普遍的模式是在养老院中设置老年医院、康复医院等医疗机构。2017年11月，国家卫键委发布了《关于养老机构内部设置医疗机构取消行政审批实行备案管理的通知》，为养老院内设医疗机构提供了便利。

截至2017年，全国养老服务已经从1978年的8000多家服务机构，扩大到包括养老机构、社区养老服务设施、互助型养老设施等各类养老服务机构15.5万个。此外，随着以物联化、网络化、智能化为特征的新一代信息技术迅速发展，互联网技术企业加速向智慧养老产业渗透。2017年11月，卫键委发布了智慧健康养老应用试点示范名单，涉及企业53家，示范基地19个。

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2、人口老龄化加剧

根据国家统计局数据，2017年中国60岁及以上的老人2.41亿人，占总人口比例为17.3%，人口老龄化问题加剧。另世界卫生组织预测，到2050年，中国将有35%的人口超过60岁，成为世界上老龄化最严重的国家之一。

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机构养老是指为老人提供专门生活场所，如养老院、福利院和敬老院等，并提供日间照料、医疗护理、康复锻炼、老年社交等服务。我国机构养老以公办为主，民办为辅。民办又分为高端和中低端。目前这种模式在我国占比较低，而在欧美发达国家较为普遍。

但目前养老地产开发模式也尚在探索中。主要有两个方向：一是在普通住宅项目中配建适合老人居住的户型，配套基本的社区养老服务，如北京万科幸福汇、上海绿地、杭州万科等;二是建设具有多元化养老配套设施的养老社区，规模较大，配套设施较为完善，提供更全面更多样的养老服务，如北京太阳城、上海亲和源等。

但对于各房企来说，进入这块市场的原因是什么呢?毋庸置疑一定是盈利，毕竟盈利才是能坚持发展的动力。

养老地产作为一项长期而巨大的工程，需要持续的投资和特殊的管理运营，其复杂性与住宅开发有很大不同，短期盈利较难，这对各大房企而言也是面临严峻问题之一。

3、保险、实业、基金类企业入局前景可期

随着养老产业的发展，地产、保险等资本不断进入健康养老、老年地产、养老旅游等跨界融合的行业，被催生成为朝阳产业的养老产业迎来“黄金机遇”，受到社会资本的热捧。

面对我国亿万级的养老消费市场，养老产业的“银发经济”也逐渐成为诸多企业布局的必争之地，虽然看似美味的一块大蛋糕，但实际上并不好吃。

养老地产有很大的潜力，但是也存在着相当多的问题。比如长期重资产运营带来的资金压力，目前大多数养老项目的土地都是居住、商业、医疗用地，土地成本高昂;此外，养老地产还包括交通、医疗、康复护理等配套设施，因此养老地产初始开发资金投入量大，这对需要企业具有雄厚的资金保障。

此外，人们养老观念的转变，市场缺乏成熟的商业模式，拓展多元化融资手段等，这一系列问题也都将是房企规模发展所面临的。

更值得一提的是，面对正在催生一个规模庞大的蓝海市场——中国养老服务市场，保险类企业、实业类大型集团公司以及房地产信托基金也纷纷加入养老市场，随着更多类型社会资本涌入，从而产生竞争也是不可避免的。

但未来随着各类企业布局养老市场力度逐渐加大，更加丰富多样的养老产品也将逐渐落地，公众选择范围也将更加广阔，不断满足人们丰富多样的养老需求。