一文解读老旧小区改造相关政策及改造成果

根据住建部摸排，老旧小区市场空间约5万亿元。住建部、发改委、财政部在《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》中，将老旧小区定义为建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。2019年7月，住建部副部长黄艳表示，经过摸底排查，各地上报需要改造的城镇老旧小区有17万个，涉及居民上亿人，约4200万户，建筑面积约40亿平方米。2019年9月，国务院参事仇保兴表示，老旧小区改造的总投资额应是5万亿元。

我们通过第六次人口普查数据对老旧小区存量进行了测算，根据六普数据测算，2010年末，2000年以前建成城市住房建筑面积约68.4亿平方米。2010年进行的第六次人口普查数据总体遗漏率与重登率较低，因此我们以六普数据作为起点，对老旧小区存量进行了测算。第六次人口普查对各地区按住房建成时间分的家庭户住房状况进行了抽样统计。城市方面，六普抽取了约1242万户家庭户作为样本，其中约755万户居住在2000年以前建成的住房中，涉及建筑面积5.64亿平方米。六普覆盖的城市家庭总户数约1.29亿户，城市集体总户数约1058万户，城市样本家庭户数约占总城市家庭户数的8.9%，总城市家庭户数占总城市户数的92.4%。假设居住于2000年前建成的城市住房的集体户占比与家庭户占比相同，则2000年以前建成的城市家庭户住房建筑面积约68.4亿平方米。

截至2010年末，2000年以前建成城镇住房建筑面积合计约118.8亿平方米。镇方面，六普抽取的家庭户样本数约755万户，其中约486万户居住于2000年以前建成的住房中，涉及建筑面积约4.66亿平方米。镇家庭总户数约7853万户，镇集体总户数约323万户，镇样本家庭户数约占镇总家庭户数的9.6%，镇总家庭户数占总镇户数的96.0%。采用与城市集体户相同的假设，则截至六普统计数据的2010年末，2000年前建成的镇住房建筑面积约50.4亿平方米，城镇住房面积合计约118.8亿平方米。

表：截至2010年末，2000年以前建成城镇住房建筑面积约118.8亿平

资料来源：国家统计局，锐观咨询整理

推算截至2019年末，老旧小区未来改造所需总投资额大于6万亿元。考虑到老旧住宅的拆除，2000年以前建成的城镇住房建筑面积在持续减少。根据住建部2018年发布的建筑结构可靠性设计统一标准，普通房屋和构筑物的涉及使用年限为50年，假设住房以直线折旧，则住宅年折旧率约为2%。国内2000年前建成住房质量相对较差，如只考虑2000年以前建成住宅，适用折旧率或将更大。我们分别测算了每年拆除2%、2.5%和3%2000年前建成住宅的情形，根据测算，截至2019年末，2000年以前建成城镇住房建筑面积在上述情形下分别约为99.0、94.6和90.3亿平。江苏省截至2015年8月，上报需改造的老旧小区占2000年前建成小区的47%，考虑到排查和上报或不完全，假设全国实际需改造的老旧小区面积占2000年前建成住房面积的60%，则老旧小区对应面积约为59.4、56.7和54.2亿平。根据住建部的摸排情况，老旧小区改造的平均成本约为1250元/平方米，则城镇老旧小区改造所需总投资额在上述情况下分别约为7.4、7.1和6.8万亿元。

表：测算2019年末，老旧小区改造未来所需总投资额大于6万亿元

资料来源：国家统计局，锐观咨询整理

老旧小区改造始于2015年。与棚改的货币化安置或实物安置不同，老旧小区改造主要针对其缺乏的社区配套设施进行改善，包含更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。出于保民生的考虑，2015年12月，中央城市工作会议首次提出加快老旧小区改造。

2017年12月，老旧小区改造试点开始启动。2017年12月，住建部提出在15个城市开展老旧小区改造试点，以探索城市老旧小区改造的新模式，为推进全国老旧小区改造提供可复制、可推广的经验。2018年起，试点城市积极响应，如广州明确2018-2020年推进779个老旧小区微改造工作、厦门力争2020年基本完成改造符合条件的老旧小区等。截至2018年12月，试点城市共改造老旧小区106个，惠及5.9万户居民，老旧小区改造逐步推进。

2019年6月以来，中央多次提及老旧小区改造，以老旧小区为切入点稳投资。2019年6-7月，中央层面三次提及老旧小区改造。6月国务院常委会部署推进城镇老旧小区改造；7月中共中央政治局会议提出稳定制造业投资，实施城镇老旧小区改造等补短板工程；7月国务院常委会鼓励把社区医疗、养老、家政纳入老旧小区改造范围，并给予财税支持。2020年，疫情对中国经济造成了一定程度的打击。随着棚改规模大幅下降，房地产投资增长动力有所减弱，同时顶层对房地产行业的调控仍然以稳为主，因此政策层面再次提出对老旧小区改造的支持，以创造基建投资和消费需求。2020年4月，财政部提出2020年政府专项债券不用于土地收储和与房地产相关的项目，但将城镇老旧小区改造纳入了支持范围。中央密集出台针对老旧小区改造的推进部署及财政支持政策，以期在维持房地产市场平稳发展的同时，达成稳投资目标。

表：老旧小区改造持续获得中央层面政策支持

资料来源：锐观咨询整理

地方层面，各地针对自身老旧小区存量情况积极推进。响应中央层面的政策号召，各地积极出台老旧小区改造相关政策，根据自身情况设立改造目标，并给予财政支持，创新融资方式。如山东省2019年针对老旧小区改造安排2.3亿元补助资金，带动市县财政、水气暖专营公司投入13亿元，并吸引社会资本投入；江苏省多地政府补贴加装电梯，并兜底物业弃管小区。随着灵活的地方政策的出台，老旧小区改造得到稳步推进，已取得一定成效。

表：多地积极出台政策，推进老旧小区改造，已取得一定成果

资料来源：锐观咨询整理